実家の借地権の話

母を介護して何年も経ったある日の午後、お茶を飲みながら２人でいつものように世間話をしていると母はおもむろに、住んでいるこの家のことについて話はじめました。

▶「母とエンディングノート作成をした話」
実家の建物は母の所有物ですが、土地は借り物で借地権というものになるそうです。
その時に相続や建物の売却について話していましたが、私には初めて聞くことばかりでしたので、自分でも調べておこうと思い立ちました。

そもそも借地権とは？

借地権とは地主さんに毎月地代を支払い建物を保有するためにその土地を利用する権利のことです。

借地権は土地を所有する地主さんと、その土地を借りる借地人の間で、ご近所付き合いが多く「お互いさま」の関係が珍しくなかった古き良き時代にはよく取り交わされていた契約でした。地主さんに土地を借りることを借地権と呼び、借りた土地の上に借地人家はを建設でき利用することができます。

しかしながら地主さんも借地人も親子へ代替わりをして行く過程でだんだんと当初の関係性が薄くなり、コミュニケーションの行き違いからトラブルに発展することも多いといいます。

自体は建てた人の所有物ですが、建て替えたり売却したりするときには地主さんの許可が必要になるので、契約した内容に沿った対応が必要です。また契約期間が定められている場合、期日が来たら更地に戻して返却するのが義務となっていて、契約期間中は土地代を支払うことで継続して使わせてもらえるケースもあります。

借地権の種類

借地権には旧借地法と新借地法の２種類があります。その内容の特徴は旧借地方は借地人に有利で、新借地法はそれを是正し、地主さんの権利を守るといった特徴があります。

旧借地法

1992年より前から契約している土地については旧借地法が適用されます。私の実家も旧借地法でした。
契約更新をしていれば、継続して旧借地法の既定で借りられます。数年後に契約更新の時期がくるため話をしたみたいと思っています。地主さんからの理不尽な立ち退きや地代の値上げに応じることはなく、さらに契約期間満了後も簡単に受け渡ししなくてもいいといった借地者にとって有利な権利だということができます。

新借地法

1992年以降に契約した場合が新借地法（借地借家法）になります。新しい借地法にはさらに種類があり、普通借地権、定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権、一時使用目的の借地権など。一般的に借地に家を建てる場合は、普通借地権か定期借地権の契約です。店舗や商業施設、またその工事のための仮設事務所やプレハブ、倉庫などが事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権、一時使用目的の借地権にあたります。このような新借地法が制定された背景には、旧借地法のままだと借地権を承諾する地主さんのメリットが少なすぎるため、ほとんどいなくなってしまったことからの措置ということです。

借地権の相続について

借地権の建物を売却したり立て返したりする場合は地主さんの許可が必要ですが、相続については許可をとる必要はありません。ただ、生前贈与になると、承諾が必要になります。相続した場合もトラブルを防ぐため、地主さんに連絡しておく方がいいようです。
また、相続する場合は相続税が発生します。建物だけでなく、借地権も対象になるので注意が必要です。
もし相続を放棄する場合は、相続した日から3か月以内に届けを出さなければ行けません。

借地の家を売却するには

建物だけを売却することもできますが、借地の場合売却価格はかなり下がってしまいます。借地に建っている建物はさまざまな制約や地主さんとのやり取り、地代などを支払う必要があるため、なかなか買い手が見つからないというのが一般的です。

地主さんが持っている土地（底地）まで買取そして売却をするならば通常の不動産としての価値で売却することができます。しかし地主さんとの交渉や売却見込み額などは通常の不動産会社でも取り扱うのが難しいと言われているほどです。

契約手続で地主さんとトラブルになることが多いようでリスクの高い物件ですので、専門のスタッフがいたり弁護士と連携して対応してくれたりする不動産に相談することを視野に入れておきしましょう。

webサイトに借地権についても詳細に書かれているのでこのサイトもチェックしておくと役立ちます。